다주택자 양도세 중과 폐지로 달라지는 2026년 세금 구조와 마지막 대응 방법

2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 재적용됩니다. 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 완료하면 중과를 피할 수 있으며, 지역별로 다른 기한이 적용됩니다.

2026년 5월 중과 폐지, 다주택자에게 미치는 영향

다주택자가 주택을 팔 때 내야 하는 양도소득세 중과 조치가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료됩니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 내에서 주택을 매도하는 다주택자들이 중과된 세율을 다시 적용받게 되죠.

이번 변화는 단순한 세율 인상이 아닙니다. 실제로 같은 규모의 자산을 가진 사람도 언제 주택을 팔았는지에 따라 내는 세금액이 크게 달라집니다. 예를 들어 시가총액 28억원의 주택 2채를 보유한 사람이라면, 중과 폐지 전후로 종합부동산세만 2,650만원에서 6,856만원으로 올라갑니다.

취득세도 함께 오른다

다주택자 양도소득세뿐 아니라 다음 주택을 사고 낼 취득세도 세율 체계가 복잡해집니다. 조정대상지역 내에서 2번째 주택을 취득하면 8%, 3번째 이상이면 12%의 취득세를 납부해야 합니다.

5월 9일까지 토지거래허가 신청으로 중과 면제하는 방법

양도세 중과를 피하는 가장 직접적인 방법은 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 마치는 것입니다. 실제 계약 날짜가 5월 10일 이후여도, 토지거래허가 신청만 5월 9일 이전에 완료하면 중과 배제 대상이 됩니다.

토지거래허가 신청은 전국 시·군·구 부동산 과세 담당부서에서 받으며, 신청할 때는 다음 서류가 필요합니다:

• 토지거래허가 신청서
• 매매계약서 사본
• 신분증(또는 사업자등록증)
• 토지등록부 또는 지적도

신청 후 통상 3~5일 내 허가가 나오므로, 여유를 두고 5월 초 중순까지는 신청하는 게 안전합니다.

지역별 기한은 다르다

강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 9월 9일까지 기한이 연장됐습니다. 신규로 조정대상지역에 지정된 지역은 11월 9일까지 신청 가능하죠. 해당 지역에 보유한 주택이 있다면 더 긴 시간을 확보할 수 있습니다.

다주택자 취득세와 보유세 구조 정리

양도세 중과만큼 중요한 것이 다음 주택 구입 시 내야 할 취득세입니다. 2025년부터 적용되는 취득세 중과 세율을 정리하면 다음과 같습니다.

조정대상지역 내:
– 2번째 주택 취득: 8% 세율
– 3번째 이상: 12% 세율

조정대상지역 외:
– 3번째 주택 취득: 8% 세율
– 4번째 이상: 12% 세율

단, 2025년 1월 2일 이후 지방에서 구입하는 저가주택(시가표준액 2억원 이하)은 중과세와 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이는 지방 부동산 시장 활성화를 위한 정책이므로, 지방의 저가 주택은 상대적으로 세 부담이 적어집니다.

종합부동산세(보유세)는 더욱 가파른 인상을 보입니다. 다주택자의 종부세율이 최고 6.0%까지 올라갔기 때문에, 고가 다주택자는 연간 보유세만으로도 상당한 금액을 납부하게 되죠.

실제 세금 부담 변화와 준비 방법

숫자로 보면 변화가 더 명확합니다. 시가총액 28억원 규모의 주택 2채를 보유한 경우를 예로 들면:

이 정도 규모라면 연간 보유세만 4천만원 이상 증가한다는 뜻입니다. 중과 폐지 후 양도소득세까지 더해지면 실제 세금 부담은 훨씬 커집니다.

이 때문에 많은 다주택자들이 5월 9일이 마지노선인 것처럼 움직이고 있습니다. 5월 9일 이전에 토지거래허가를 신청하지 못하면, 이후 매매는 모두 중과 세율이 적용되기 때문입니다.

남은 시간이 얼마 남지 않았다면, 현재 보유한 주택의 시장 상황과 세금 부담을 종합적으로 판단해 결정하는 것이 중요합니다. 전문 세무사와 상담해 개별 상황에 맞는 양도 계획을 세우길 권장합니다.