3주택 이상 전세보증금 간주임대료 세금 계산 방법과 신고 주의사항

부부합산 3주택 이상이고 전세보증금 합계가 3억을 초과하면 간주임대료 과세 대상이에요. 2025년 귀속 기준 이자율 3.1%로 계산하며, 부가세와 종합소득세 모두 신고해야 해요.

간주임대료란 무엇인가요

전세로 임대를 주면서 매달 월세를 받지 않아도 세금이 생긴다는 사실, 알고 계셨나요? 바로 ‘간주임대료’ 때문이에요.

간주임대료는 전세보증금을 받아 은행에 예치했을 때 얻을 수 있는 이자를 소득으로 간주해서 세금을 부과하는 제도예요. 실제로 이자 수익이 발생하지 않더라도 보증금을 통해 얻을 수 있는 ‘가상의 소득’에 세금을 부과하는 거예요. 즉, 월세 없이 전세만 받고 있어도 조건에 해당하면 세금을 내야 해요. 임대보증금 또는 전세금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주한 금액이기 때문에 ‘간주임대료’라는 이름이 붙었어요.

간주임대료 과세 대상 조건

모든 임대인이 간주임대료를 내야 하는 건 아니에요. 아래 조건에 해당하는 경우에만 간주임대료를 계상해야 해요.

주택 임대인 과세 조건 (두 가지 모두 충족):
– 부부합산 3주택 이상 소유
– 전세보증금 합계가 3억원 초과

상가(사업용 부동산) 임대인:
– 보증금 금액이나 상가 숫자와 상관없이 무조건 간주임대료 과세 대상이에요

2026년 1월 1일부터 새로 추가된 조건:
– 기준시가 12억원 이상인 주택을 2채 보유한 경우에도 간주임대료 과세 대상으로 추가됐어요

소형주택 제외:
– 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 주택 수 산정과 보증금 계산에서 모두 제외돼요

2025년 귀속 간주임대료 계산 방법

간주임대료는 정기예금 이자율을 기준으로 계산해요. 이 이자율은 매년 변동되는데, 2025년 귀속 기준으로는 3.1%가 적용돼요. 참고로 2024년 귀속에는 3.5%가 적용됐어요.

주택 간주임대료 계산식:

(Σ보증금 – 3억원) × 60% × 임대일수 ÷ 365 × 3.1%

상가 간주임대료 계산식:

(보증금 – 3억원) × 임대일수 ÷ 365 × 3.1%

주택은 60%를 곱하지만 상가는 60%를 곱하지 않아서, 같은 보증금이라도 상가가 주택보다 2배 더 많은 간주임대료가 산출돼요.

계산 예시:

3주택자가 전세보증금 합계 5억원을 받고 있다면 (1년 기준):
(5억 – 3억) × 60% × 3.1% = 372만원

상가 보증금이 5억원이라면 (1년 기준):
(5억 – 3억) × 3.1% = 744만원

부가세와 종합소득세 신고 방법

간주임대료는 부가세 신고와 종합소득세 신고 두 군데 모두 빠짐없이 신고해야 해요. 특히 부가세 신고 때 간주임대료를 빠뜨리는 경우가 많으니 주의해요.

부가세 신고 방법:
– 부가세 신고서의 ‘기타 매출’ 항목으로 신고해요
– 간주임대료는 실제 수익이 아니므로 세금계산서 발급 대상이 아니에요
– 예: 상가 간주임대료 744만원 → 공급가액 744만원, 부가세 74.4만원으로 신고

분개 처리 방법:
– 간주임대료 수입 → 부동산 임대수입(또는 잡이익)으로 처리
– 간주임대료에 대한 부가세 → 세금과공과(비용)로 처리
– 차변: 세금과공과 / 대변: 부가세예수금

종합소득세 신고:
– 부가세에 포함된 간주임대료는 5월 종합소득세 신고 시에도 임대소득으로 포함해서 신고해야 해요
– 국세청은 전세보증금 자료를 보유하고 있어 누락 시 쉽게 적발돼요
– 무신고 가산세 20%, 과소신고 가산세 10%가 부과되니 반드시 신고해야 해요

주택 수 판단 기준

간주임대료 과세 여부를 결정하는 주택 수는 다음 기준으로 판단해요.

다가구주택:
원칙적으로 1개의 주택으로 봐요. 구분등기가 된 경우에는 각각 1주택으로 봐요.

공동소유 주택:
지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봐요. 단, 다음 중 하나에 해당하면 본인 주택 수에 포함돼요.
– 해당 주택 임대수익 × 본인 지분율이 연간 600만원 이상인 경우
– 기준시가 12억 초과 + 본인 지분율 30% 초과인 경우

부부 합산 원칙:
본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 판단해요. 동일세대인 자녀 등이 소유한 주택은 합산하지 않아요. 부부가 공동으로 하나의 주택을 소유한 경우, 지분이 더 큰 사람의 주택으로 보며 지분이 같으면 합의하여 정해요.